Drei Voraussetzungen müssen gleichzeitig vorliegen, bevor aus der Trinkwasserverordnung überhaupt eine Untersuchungspflicht wird. Für die meisten privaten Vermieter mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus fehlt bereits die dritte — und damit endet die Prüfung an dieser Stelle, unabhängig davon, wie groß die Heizungsanlage ist.
Das steht selten so klar da, weil ein großer Teil der Treffer im Netz von Prüflaboren und Wasseranalyse-Dienstleistern stammt. Ihr Geschäftsmodell ist die Untersuchung — die Fälle, in denen keine Pflicht besteht, sind für sie kein Thema. Diese Seite trennt beides: wann die Pflicht entsteht, und was zu tun ist, wenn sie entsteht.
Wann besteht überhaupt eine Untersuchungspflicht?
Nur wenn drei Voraussetzungen aus § 31 Abs. 1 TrinkwV zusammen vorliegen:
- Großanlage: ein Speicher- oder zentraler Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern Inhalt, oder mehr als 3 Liter Inhalt in mindestens einer Leitung zwischen Erwärmerabgang und Entnahmestelle (eine Zirkulationsleitung zählt dabei nicht mit).
- Vernebelung: Duschen oder andere Einrichtungen, in denen es zu einer Vernebelung des Trinkwassers kommt.
- Kein Ein- oder Zweifamilienhaus: Die Wasserversorgungsanlage befindet sich nicht in einem Ein- oder Zweifamilienhaus.
Fehlt eine einzige dieser drei Voraussetzungen, entsteht keine Untersuchungspflicht. Bei den meisten Objekten aus der Kernzielgruppe dieser Seite — ein bis drei Einheiten in einem Haus — ist das regelmäßig die dritte: Ein Zweifamilienhaus fällt unabhängig vom Speichervolumen heraus, weil der Normtext an die Gebäudeart anknüpft und nicht an die Technik.
Drei Wohneinheiten sind nicht automatisch ein Zweifamilienhaus
Die Ausnahme greift bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus. Ein Gebäude mit drei oder mehr Wohneinheiten ist keines von beiden — dort ist die dritte Voraussetzung erfüllt, und es kommt auf die Anlagentechnik und die Duschen an. Was als Ein- oder Zweifamilienhaus zählt, richtet sich nach der Zahl der Wohneinheiten im Gebäude, nicht nach der Zahl der vermieteten Einheiten.Warum zählt Vermietung als gewerbliche Tätigkeit?
Weil der Verordnungstext das ausdrücklich so bestimmt. § 2 Nr. 8 TrinkwV definiert gewerbliche Tätigkeit als „die unmittelbare oder mittelbare, zielgerichtete Bereitstellung von Trinkwasser im Rahmen einer Vermietung oder einer sonstigen selbständigen, regelmäßigen und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübten Tätigkeit". Vermietung ist damit im ersten Halbsatz ausdrücklich genannt — unabhängig davon, ob nebenberuflich vermietet wird oder wie viele Einheiten betroffen sind.
Das hat eine Konsequenz für das Intervall: § 31 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. a TrinkwV setzt für die gewerbliche Tätigkeit mindestens alle drei Jahre an. Der jährliche Turnus aus § 31 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. b TrinkwV ist der Auffangfall für die dort genannte öffentliche Tätigkeit und betrifft private Vermieter im Regelfall nicht.
Vier typische Objekte im Vergleich
Die drei Voraussetzungen aus § 31 Abs. 1 TrinkwV wirken erst im Zusammenspiel. Die folgende Übersicht zeigt, warum scheinbar ähnliche Objekte unterschiedlich zu behandeln sind:
| Objekt | Großanlage (>400 l / >3 l Leitung) | Duschen | Kein Ein-/Zweifamilienhaus | Untersuchungspflicht |
|---|---|---|---|---|
| Einfamilienhaus, große Zentralheizung, vermietet | ja | ja | nein | nein |
| Zweifamilienhaus, zwei Einheiten vermietet | ja | ja | nein | nein |
| Dreifamilienhaus, kleiner Durchlauferhitzer je Einheit | nein | ja | ja | nein |
| Mehrfamilienhaus, zentrale Warmwasserbereitung, mehr als drei Einheiten | ja | ja | ja | ja |
Erst wenn alle drei Spalten mit „ja" beantwortet sind, greift die Dreijahresfrist. Das häufigste Missverständnis betrifft die erste Zeile: ein technisch großzügig ausgelegter Speicher allein löst noch keine Pflicht aus, solange das Gebäude ein Ein- oder Zweifamilienhaus bleibt.
Was gilt bei einer neu errichteten Anlage?
Eine eigene, kürzere Frist gilt für den Start: Ist eine Anlage neu in Betrieb genommen und erfüllt sie die drei Voraussetzungen des § 31 Abs. 1 TrinkwV, ist die erste Untersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme durchzuführen.
3–12 Monate nach Inbetriebnahme Erste Legionellenuntersuchung nach Inbetriebnahme§ 31 Abs. 4 TrinkwV Ordnungswidrigkeit nach § 72 Abs. 1 Nr. 10 TrinkwV i.V.m. § 73 Abs. 1a Nr. 24 IfSG; Geldbuße bis zu fünfundzwanzigtausend Euro (§ 73 Abs. 2 IfSG).
Diese Erstuntersuchung ersetzt nicht die laufende Dreijahresfrist — sie geht ihr voraus und markiert den Startpunkt, ab dem sich der reguläre Turnus berechnet.
Was passiert, wenn eine Untersuchung einen erhöhten Wert zeigt?
Dann beginnt eine eigene, unverzügliche Handlungspflicht. § 51 Abs. 1 TrinkwV verlangt beim Erreichen des in Anlage 3 Teil II TrinkwV festgelegten technischen Maßnahmenwerts vier Schritte auf einmal: die Anzeige beim Gesundheitsamt, eine Ursachenuntersuchung mit Ortsbesichtigung und Prüfung der Regeln der Technik, eine schriftliche Risikoabschätzung und die Umsetzung der erforderlichen Maßnahmen.
unverzüglich Handlungspflichten bei Erreichen des technischen Maßnahmenwerts§ 51 Abs. 1 TrinkwV Von den vier Handlungspflichten des § 51 Abs. 1 TrinkwV sind drei eigenständig bußgeldbewehrt: Ursachenuntersuchung (§ 51 Abs. 1 Nr. 2) über § 72 Abs. 1 Nr. 10 TrinkwV, Risikoabschätzung (§ 51 Abs. 1 …
Von diesen vier Pflichten sind drei eigenständig bußgeldbewehrt — die Ursachenuntersuchung, die Risikoabschätzung und die Maßnahmen selbst. Die Dokumentation der ergriffenen Maßnahmen ist danach zehn Jahre verfügbar zu halten.
Was schiefgeht
Die Drei-Jahres-Frist wird pauschal auf jedes vermietete Haus angewendet. Sie gilt nur, wenn zusätzlich zur gewerblichen Tätigkeit auch die Anlagen- und Gebäudevoraussetzungen des § 31 Abs. 1 TrinkwV vorliegen. Ohne Großanlage, ohne Duschen oder in einem Ein- oder Zweifamilienhaus besteht keine Untersuchungspflicht — dann ist auch keine Dreijahresfrist zu wahren.
Das Ein- oder Zweifamilienhaus wird an der Zahl der vermieteten Wohnungen festgemacht. Maßgeblich ist die Gebäudeart, nicht die Zahl der Mietverhältnisse. Ein Haus mit drei oder mehr Wohneinheiten fällt aus der Ausnahme heraus, selbst wenn nur eine Einheit vermietet wird.
Die jährliche Auffangfrist wird mit der Dreijahresfrist verwechselt. Für private Vermieter greift regelmäßig der Dreijahresturnus der gewerblichen Tätigkeit; der jährliche Turnus ist im Normtext der öffentlichen Tätigkeit vorbehalten. Eine pauschal jährliche Untersuchung ist deshalb häufig mehr, als das Gesetz verlangt.
Bei einem erhöhten Wert wird nur die Ursache gesucht, aber nichts angezeigt. § 51 Abs. 1 Nr. 1 TrinkwV verlangt die Anzeige beim Gesundheitsamt als eigenständigen, unverzüglichen Schritt neben der Ursachenuntersuchung — nicht erst nach deren Abschluss.
Bauliche Pflichten werden mit der Wasserpflicht vermengt. Die Legionellenprüfung ist eine von mehreren wiederkehrenden Prüfpflichten rund um Heizung und Trinkwasser. Was daneben an der Heizungsanlage selbst zu prüfen ist, und wo Ein- und Zweifamilienhäuser ebenfalls Erleichterungen haben, ordnet die Übersicht der laufenden Pflichten ein. Bei Schäden, die über die reine Ordnungswidrigkeit hinausgehen, etwa aus einer verletzten Verkehrssicherungspflicht an derselben Anlage, greifen zusätzlich die allgemeinen Haftungsregeln des BGB — welche Police dafür infrage kommt, ordnet die Übersicht der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ein.